杏彩体育官网app门窗工程门窗伸缩杆工程案例3大成本精细化投入方式策划!内附标杆
添加时间:2024-04-25 22:09:01 点击量:
杏彩体育官网app地产成本构成中,由结构性成本、功能性成本以及敏感性成本构成,结构性成本属于严控成本。功能性成本及敏感性成本需要根据产品线、业主敏感度及价值分析理论进行成本的有效投放,这一大类的成本适配成为成本的第一次投放。
各大类分项工程再根据业主的敏感度、动线甚至视角感官进行成本颗粒度的细分,将分项工程的成本进行二次的精准投放。
地产成本颗粒度的精细化设计及成本二次投放的细分,成为了当下地产管理时代进行成本控制的有效手段。
碧桂园:“在最优成本管理的模式下,通过对每一个环节或组成进行分析,存在不见得合理杏彩体育官网app,剔除冗余,不断探底。勿以善小而不为,“滴水不漏”的成本管理就是要从一条木方、一块模板、一颗钉抓起!”
根据项目定位进行外立面率/建筑风格的限额设计及成本的限额,应属于成本的第一次投放,决定了外立面涂饰及保温工程的“量”和“价”即外立面工程的整体成本。
外立面项目被诸多开发商认为是“成本敏感”和“业主敏感”的双敏感工程,根据业主的动线及视角感受,外立面工程的成本又可以细分为“入户门头”“入户立面”“一二层基座”“标准层立面”“屋面花架”“装饰线条”等科目,这些细分科目的敏感度以此增加,成本也以此进行由高到低的二次的投放。
此项目在立面材料的选择时,根据建筑立面的重要性,合理使用材料,只在入口门头部位采用少量的石材和金属铝板,有效的控制了成本。
对门窗分项进行颗粒度的细分,门窗工程包括户内门、单元门、防火门、配套用房门、户内外窗、交通核外窗、地下室外窗等,按照业主敏感度及成本敏感度,单元门、户门、户内外窗均属于双敏感分项,其他如防火门及地下室门、交通核外窗由于数量较少,成本敏感度较低。
另外,由于业主本身对户外空间的光顾次数上,这些门窗又属于业主敏感度低的工程,所以防火门及地下室门属于双不敏感分项。根据上述的敏感度,再次进行成本的二次不均衡投入。
公共空间业主敏感度较低,可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗,或者根据当地要求采用推拉窗;楼梯间满足最低的通风要求即可,较少门窗开启数量。
景观及精装成本整体控制后,并不意味着成本在各个功能模块中均进行平均的成本投入,根据业主敏感点及人行/车行动线,景观/精装成本也需要进行有重点的进行成本的二次投入。
此外,这几年随着业主对地库品质要求越来越高,地库的面层装修越来越成为开发商进行产品溢价的有利点,如下克尔瑞统计:
2020年所有在售项目中,均价比值≤1.0、1.0<均价比值≤1.5的刚需和改善项目中,使用环氧树脂材质的地库占四成以上,在高端项目中比例更高,占比约六成。环氧树脂的成本要高于其他地库地面材质,但大部分项目甚至在刚需和改善盘中,仍然选择环氧地坪作为地库地面主要材质。
地库的装修,同样遵守着业主越敏感、成本越敏感,成本越需要精准的进行投放,将成本花到可以溢价的地方去,这也叫做成本的二次投放。
这些年,越来越多的开发商开始关注项目的成本,将项目成本的颗粒度划分的越来越精细,从精细化上节省成本,将成本花到可以产生“溢价”上。
成本颗粒度细分,并不是简简单单想当然的事情,是需要前期定位策划中寻找客户卖点,精准对接客群,这需要客研,而且每个地区都会有较大出入,切不可想当然的照抄照搬其他区域客群的敏感点。
其次,设计和成本需要根据客群的敏感点进行设计和成本的适配,将抽象的敏感要素提炼成“适配标准”和“成本限额标准”,最后由工程进行高品质的施工,最终在客服和物业的努力下给与业主一个高品质的住房需求。
地产越来越离不开全员通力的合作,尤其是这个低速、低利润却需要高品质住房需求的时代,你觉得呢?
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