杏彩体育，从征地了解旧村改造（三）——地上建筑物

　　如本村改造有规划结余量，则通过《报告》对本村改造遇到的问题进行论述、分析，争取获得更大的分配量，并不是只能按

　　这其中最主要的一个原因亦是对《条例》精神的贯彻。《条例》规定在确定征收范围后不得进行改变房屋形态、性质等涉嫌增加补偿的行为，这里面关于房屋的约束在字面意思里表述得很清楚，但其实还蕴含了对户籍人口信息的固化。而在《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》中亦进一步明文确定数据固化的科目。

　　前文《旧村改造时“人多屋少”等特殊情况怎么办》曾论及，市区外的一些村在改造时，出于对困难家庭的照顾，“最终完善”的拆补方案会对人多屋少、贫困家庭进行人均回迁面积的托底；此外最新改造成本核算政策亦引入了按50+25的方式进行回迁面积核算，目前亦有村按此方式进行回迁面积分配。

　　征地中，在确定征收范围和补偿方式后，即可申请要求派出所冻结范围内人口数据，从而避免村民恶性拆户、增加（调整）户籍人口；但由于旧村改造的特殊性，政府可要求改造主体按基础数据固化人口、户籍数据，但改造主体无法要求派出所冻结，因而若补偿方式涉及按人口或户籍人员信息补偿的，更多只能以村规民约和邻里监督等方式处理，同时邀请相关部门协助工作。

　　广州市关于国有土地上建筑物的征收补偿现行最新政策为《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（简称《通知》），相较于《条例》只明确规定了征收地上建筑物必须补偿的项目类别，各地市根据本地区实际情况会对补偿科目及水平进行调整，以保障灵活性及可行性。

　　征收中的奖励分为：征收奖励和搬迁时限奖励。征收奖励可理解为旧村改造中的“签约奖励”，而搬迁时限奖励则为“按时清空、交房奖励”。正如旧村改造成本（未正式发布）限定拆迁奖励金额不得超过改造成本3%，《通知》同样对征收中的奖励及补偿总额进行了上限限定。一来避免受托进行征收的单位过分虚造改造成本，另一方面也在一定程度上限制村集体、村民漫天要价。

　　而虽然国家及省市文件提及的都只是“房屋征收补偿资金”,但正如前面的文章所说，补偿金实则已包含对建筑物下的土地的征收补偿款，这点在《条例》及《通知》皆有明确条文列明：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　对于最后剩余的被拆迁人，在谈判无效后，拆迁人/村集体只能通过法律途径解决，由有资质的房地产评估机构对于被拆迁建筑物的补偿则以评估价为准。故钉子户们的狮子大开口无法实现的主要原因在此，一来政策有限定补偿的上限；二来即使拖到最后，法院在调节无果的情况下也只会判决按评估价对被拆迁物业进行补偿；最后，如果做钉子户就能获得大额超标准的补偿，那原先早早配合工作签约的被拆迁人心里岂能舒服？拆迁人自然不会做这种为了几个钉子户，伤害一大群拥护者的心的事。

　　需要注意的是，并非法院判决后就能强拆，强拆是在法院作出终审判决后，被拆迁人在限期内不执行判决且不搬迁搬迁，而拆迁人与被拆迁人再度沟通无果（毕竟谁都不想把事情弄麻烦）的情况下，由拆迁人（一般，征地时主要是市区政府，改造时是土地所有者）向法院申请强制执行，法院准予后方可组织相关部门强拆。故电视剧里由包工头开着勾机强拆的镜头看看就好了，信了就糟糕了，杏彩体育官网登录最新版在实操中若迫不得已走到这一步，也需注意按程序来，毕竟几年都僵持下去了，也不差那几个月……

　　而申请强拆的依据来自于《物权法》第76条：在建筑物区分所有情形下，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。也就是说，超过双“三分之二”的业主表决同意形成“改建、重建建筑物及其附属设施”的决议对其他业主具有约束力，其他业主拒不履行的，可以申请法院强制执行。

　　为避免被征收的农民“穷得只剩下钱”后因为各种原因家徒四壁，成为社会流民，形成社会治安隐患，故《办法》规定：征收宅基地，不付给安置补助费；宅基地被征收的，应当保障被征收人的居住条件。也就是说：征地中征了哪些村民的（唯一）住宅，就需要为这些村民提供（置换）住宅以保证其“有家可归”。

　　因此，在旧村、旧城改造项目实施中，改造实施主体亦会明确/限制各被拆迁人弃产（不要回迁面积，换为金钱补偿）的最高比例，且弃产补偿价偏低；有的村对于人多屋少的贫困家庭会设置最低人均居住面积保底。

　　同时，在签订拆补协议时，很多村严禁村民将回迁面积卖给非村民（首次领证前流通），但村民内部合理的面积流通还是可接受的。这其中最主要的一个考量亦是为了避免被拆迁人被短期金钱收益蒙蔽，最终导致家庭住房问题紧张，非但不能在更新/征地中收益，反而还愈发穷困，成为社会安稳隐患。

　　至于置换的住宅面积以什么标准为基准进行衡量呢，根据《办法》第三十六条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区80㎡以下；丘陵地区120㎡以下；山区150㎡以下（根据土地管理法：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准）。

　　过去基于旧规划政策（具体哪份暂未寻得，欢迎指点），同时结合当时村民新建房屋主要以砖木、混合结构为主且建筑质量一般，且考虑村民自住需求（未考虑出租），故多地政府批准村民新建房屋层数多为“三层加梯间”。基于这个历史原因，这正是政府在征收村民房屋时的补偿原则是“补三层半（半层为功能房、梯间等）、补240㎡、补280㎡（80*3.5=280）”的原因。当然，280不是绝对数，还得根据申请宅基地时家庭户口认识来决定，一般来说：1-3人为小户、 4-5人为中户、 6人以上（含6人）为大户。

　　目前，为适应城市发展步伐，村民拆除重建时，政府已不会限定合法只能建设280㎡，一般都可批6层或6层半，但这里的“合法”有另一层含义，并不等同于“证载六层半”。假设你建设6层半、共500㎡，街道可能会给你发一个建房/施工铭牌杏彩体育，铭牌上记录了房屋地址、权属人、房屋建设信息等；在施工时，部分会睁一只眼闭一只眼地允许你建设到申报建设时许可建设的层数，一旦你建设的层数超出批准建设的层数，则立刻按违建拆除。虽然最终建了6层半（含一楼的夹层，可理解为实际使用是7.5层），但你的房屋在政府查档的合法建筑面积还是按拆除前房屋旧证的合法建筑面积计算。返回搜狐，杏彩体育官网登录最新版查看更多